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住宅購入or賃貸、得するのはどっち?徹底比較!

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住宅を購入するべきか、賃貸に住み続けるべきか。

住宅購入は人生でも最大級の買い物となるので、じっくり比較したいところです。

「購入派」「賃貸派」について、多くの議論があり、今も意見はわかれていますよね。

今回は、「購入」「賃貸」双方の意見をふまえてどちらが有利なのかを考えていきたいと思います。

 

 

住居費総額の比較

リビングの写真

まずは50年間の住居費で比較してみたいと思います。

 

マンションを購入した場合、50年間の費用

項目 内容 金額
マンション購入額 頭金 800万円
借入金 2700万円
購入時諸費用 購入額の4% 140万円
ローン利息 金利1.5% 812万円
管理費・修繕積立金 月額2万円 1200万円
固定資産税・都市計画税 概算 500万円
住宅修繕・リフォーム費 概算 350万円
住宅ローン減税 10年分 -170万円
合計 6332万円

 

3,500万円のマンションを35年ローン(頭金800万円)で購入し、50年間住んだ時の住居費合計は6,332万円となりました。

利息分だけでも812万円、管理費や修繕積立金も50年間となると1,200万円にものぼります。

35年間月々のローンの支払いは8万6956円ですが、ローンを完済してしまえば月々の支払いは一気に安くなります。

ただ、マンションの購入費だけでなく、税金や修繕などの維持にも費用が結構かかりますね

 

マンションを賃貸した場合、50年間の費用

項目 内容 金額
初期費用 20万×3回分 60万円
家賃 10万×50年 6000万円
更新料 2年毎 220万円
引っ越し費用 25万円×2回 50万円
合計 6330万円

 

家賃10万円の賃貸マンションを50年間借りた場合の住居費合計は、6,330万円となりました。

マンションの老朽化もあるので、50年の間には2回引っ越しをしている計算になります。

図らずも、購入した場合と比較して2万円しか差が出ない結果となりました。

結局、費用面でいうとほとんど同じということですね。

 

費用の総額はほぼ互角

住宅購入の場合は6,332万円、賃貸の場合は6,330万円ということで、費用はほぼ互角となりました。

マンションの購入費、金利、家賃などによっても差がでるため、あくまで概算ではありますが。

 

逆に40年間しか住まなかった場合は、賃貸の方が有利だと言えますし、60年間住む場合は購入の方が有利になりますね。

 

費用総額がほぼ同じであれば、その他の条件をふまえて考えていく必要があるでしょう

 

 

分譲・賃貸の比較

マンションの写真

それでは分譲と賃貸での違いを比較していきましょう。

 

引越しの自由

トラックのイラスト

やはり「購入」の大きなデメリットは引越しが難しくなってしまうことでしょう。

実際には住宅を売却することもできますが、費用面での損失は大きく、1度売却すると住居費の総額は賃貸の方が有利になります。

 

いずれ転勤や親の介護などで、引っ越しを迫られる可能性もあります。

賃貸であれば、いつでも自由に引越しすることができるので、もしもの時にも住み替えやすいというメリットがありますね。

 

老後の経済的問題

賃貸であれば、老後にも家賃を払い続ける必要があります。

一方、購入派はローンを完済してしまえば、老後の経済的負担はかなり軽くなるでしょう。

 

年金への不安感が強い時代でもありますので、住む場所に困らないという安心感は大きいですね。

高齢者の方々は毎月平均的に5万円程度の貯蓄を切り崩しているとの統計データもあり、年金だけでの生活は難しいことがうかがえます。

 

賃貸の場合は、老後の住居費として多めに貯蓄をしていく必要があるでしょう。

 

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初期費用の差

電卓のイラスト

住宅を購入する場合は、ある程度の頭金がないと利息が高額になってしまいます

上記の住居費用の比較では頭金800万円を準備した計算で、812万円の利息が必要との結果になりましたが、

もし頭金を準備できなかった場合は1041万円の利息が必要となり、229万円もの差が出てしまいます。

頭金をいくら準備できるかが利息に大きく影響しますので、できれば住宅購入前にしっかりと準備しておきたいところですね。

賃貸であれば、敷金・礼金・仲介手数料を合わせて約30万円と、初期費用は安くて済みます。

 

住宅性能・設備面での差

分譲マンションの方が、住宅性能や設備面で有利なことが多いです。

分譲は長く住むことを前提に作られています。

そのため、壁の防音性能やキッチン周りの設備は賃貸に比べると、グレードが高い場合が多いのです。

 

分譲マンションを賃貸として貸し出している物件もありますので、住宅性能を重視するのであれば「分譲賃貸」を利用するという手もあります

 

ライフステージに合わせた広さ

間取りのイラスト

子供が生まれて大きくなると、家族の人数に合わせた大きな住宅が必要になります。

また子供が自立してしまえば、夫婦2人の小さな住宅でも事足りるようになるでしょう。

ライフステージによって必要な住宅の広さは変わります

 

購入の時には、先々を見越した広さの住宅を選ぶ必要があります。

賃貸の場合はライフステージに合わせて引っ越しすることができるため、柔軟に対応しやすいといえるでしょう。

 

住宅ローン

住宅ローンは誰でも組めるわけではありません。

審査があるため、年齢や収入によってはローンが組めない場合もあるのです。

安定した収入があることや、遅くとも80歳までにはローンが完済できることなどが条件になってくるでしょう。

また、今までクレジットカードを滞納していたことがあると、審査が通らない場合もあるので注意が必要です。

 

リフォームの自由

賃貸では内装を大規模に変更することはできませんが、購入してしまえば壁紙を自由に変えたり、キッチンや浴室の設備を入れ替えることもできます。

老朽化とともにリフォームの必要性が出てきますし、その時々のライフスタイルに合わせた設備で揃えることができるのも魅力ですね。

賃貸でのリフォーム工事は難しいため、必要があれば引っ越すことになりますね。

 

管理組合・自治会への参加

賃貸では管理組合や自治会への参加が不要な場合が多いです。

分譲では管理組合への参加は必須であり、自治会についても参加が求められる場合が多いでしょう。

役員を受け持ったり、周辺の掃除や寄り合いなどへの参加が必要となることもあるでしょう。

 

修繕の必要性

マンション修繕のイラスト

賃貸物件の修繕は物件のオーナーに負担してもらうことができますが、分譲の場合は必要に応じて修繕する必要があります

水回りについては15年から20年程度が寿命と言われているので、50年間住むのであれば2〜3回の修繕や交換が必要になるでしょう。

マンションが老朽化すると、共用部分の大規模な修繕工事などで、修繕費用を別途請求されることもありますので、臨時費用を積み立てておく必要があります。

 

マンションの寿命

マンションのイラスト

マンションは老朽化により、建て替えられてしまうケースがあります。

マンションはバブル期に建てられたものが多く、実際に建て替えが行われたケースがまだ少ないため、耐用年数ははっきりとわかっていません

RC造であれば100年以上もつという意見もあれば、30年程度で建て替えられてしまうものもあります。

 

耐震面での問題や配管の老朽化などにより、大規模な修繕工事が必要となると、建て替えた方が安くなる場合もあります。

 

しかし、建て替えには4/5の住民の賛成が必要となるため、なかなか行えないケースが多いようです。

マンションが老朽化する頃には、住民の高齢化により、費用の負担が難しい場合も多いのです。

建て替えも大規模な修繕工事も難しくなると、マンションの老朽化は一気に進行することになります。

 

現在は建築技術の進歩により、耐用年数は伸びてきているようですが、中古マンションを購入する際はマンションの寿命にも注意を払う必要があります

 

不動産価値の変動

不動産価値のイラスト

少子高齢化が進み、今後人口が減少していくと予測されます。

空き家が増加すると、住宅の供給が多くなりすぎるため、不動産の価値が目減りする可能性があります。

特に地方部で空き家率の上昇がみられますので、今後の資産価値からみると都市部での購入が有利ですね。

 

賃貸の場合は空き家率が上がることで、家賃の相場が下がる可能性もあります。

 

 

まとめ

キッチンの写真

購入と賃貸で費用面には大きな差がなく、一概にどちらが得か判断をするのは難しいですね。

費用よりも、その他の条件の差が大きいので、今後の人生設計に合わせて選ぶことが大切だと思います。

 

同じ場所にとどまるのであれば、住宅性能が高く老後も安心な分譲がいいかもしれません。

もし、転勤や引越しをする可能性があったり、頭金を十分に準備できないのであれば賃貸の方が有利だと思います。

 

一昔前はマイホームを持って一人前というような風潮もありましたが、現在は賃貸派が増えているとの統計データもあります。

何よりもライフスタイルにマッチしているかどうかを重視して、購入を決めたいところです。

 

 

 

出典:平成25年版「土地白書」

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